БАКУ, 27 мая – Sputnik. Небоскребы принесли Баку имидж современного города. Но на фоне проблем, которые появились вместе с ними, имидж, как в той знаменитой рекламе, уже превращается в ничто.
В этой статье мы затронем проблемы, с которыми люди сталкиваются при оформлении документов и управлении этими зданиями. Из-за того, что новостройки часто не соответствуют стандартам, они не принимаются со стороны Госкомиссии, поэтому покупатели квартир не могут получать свидетельства о регистрации прав собственности.
Граждане приобретают квартиры у строительной фирмы посредством заключения обычного договора. Однако, когда впоследствии они решают продать эту квартиру, возникает проблема, связанная с отсутствием свидетельства о регистрации. Кроме того, оплата за содержание здания бывает слишком высокой, и люди, можно сказать, живут в своих домах как квартиранты.
В проблемах с документацией виновны строительные компании
Для разъяснения данного вопроса Sputnik обратился в Исполнительную власть города Баку, а также к экспертам в данной области и представителям строительных компаний.
В мэрии всю вину за проблемы с документацией перенесли на строительные компании.
"Компании представляют в органы исполнительной власти (ИВ) документы, требуемые для строительства здания, а также свои проекты, и получают разрешение. После этого строят здание, продают квартиры, зарабатывают на этом огромные деньги. Но при этом "забывают" сдать это здание ИВ", – сказали в мэрии столицы.
Там также отметили, что строительные компании не хотят платить взнос за госрегистрацию, а также налоги в госбюджет. Кроме того, они представляют проекты, отвечающие всем требованиям, но после получения разрешения вносят в них изменения. "Они знают, что в таком виде никто не примет это здание", – заявил представитель ИВ.
Касаясь вопроса управления зданиями, представитель ИВ отметил, что этот вопрос должны решать пайщики между собой. Государство не является хозяином здания и госорганы не вмешиваются в вопросы управления.
Жители могут лишить руководство стройфирм права управлять домом
В свою очередь, исполнительный директор Общественного объединения "Участники рынка недвижимости" Рамиль Османлы заявил Sputnik, что с 2006 года по сей день в Баку построено более 1350 новых жилых зданий. Примерно в 70% из них имеются проблемы с документацией.
"В 800 зданиях, построенных в столице, расположены в среднем 80 тысяч квартир и в большинстве из них люди живут без документов ", – отметил эксперт.
Он отметил, что отсутствие документации сегодня приводит к изменению договоров при купле-продаже, кроме того, фирмы требуют с жителей дополнительные деньги. Это значит – дополнительные 3-5 тысяч манатов, а в некоторых случаях и того больше.
Османлы напомнил, что с 1 января 2016 года вступили в силу поправки к Налоговому Кодексу АР, изменяющие порядок привлечения жилья к налогообложению. По его словам, согласно коррективам НК, Баку разделен на 12 зон: "Определены коэффициенты по этим зонам. Согласно этим коэффициентам, базовая часть налога за 1 квадратный метр определен в 15 манатов. Таким образом, в центре города за 100 квадратных метров вы платите где-то 6 тысяч манатов, а на окраинах – 1200-1500 манатов ".
По словам эксперта, государство каждый год теряет огромную сумму, которую может получить в виде налогов и выплат с операций по купле-продаже. Дело в том, что эти операции не проводятся в нотариальном порядке, нет реестра и регистрации. Поэтому возможности контроля у налоговых органов ограничены. Эта сумма идет в карманы стройфирм", – добавил Османлы.
Он также отметил, что вопрос о форме управления многоквартирными домами нашел свое отражение в Жилищном Кодексе АР. Однако строительные компании не позволяют жителям применять одну из этих форм управления. Владельцев квартир в таких домах также считают пайщиками. При управлении зданиями грубо нарушаются права пайщиков и потребителей.
Руководители стройкомпаний требуют от жителей дополнительные деньги под видом "коммунальных выплат". Это на самом деле выплаты за такие услуги, как лифт, обслуживание и ремонт других устройств, зарплата комендантов, сотрудников службы охраны и другие расходы.
"Часть собранных денег уходит на эти работы, а большинство средств переходит в карман руководства стройфирм", – отметил Османлы.
Применяемые в процессе управления выплаты определяются руководством стройфирм, которые потом требуют деньги с жильцов, продолжает эксперт. За 1 квадратный метр взимают 0,3-0,5, а иногда 1 манат. Это означает, что жильцы квартиры площадью 100 квадратных метров должны выплачивать от 30 до 100 манатов. В центре города выплаты еще выше.
Однако, согласно законодательству, если пайщики полностью выплатили стоимость приобретенной у жилищно-строительного кооператива (ЖСК) квартиры, они считаются собственниками и имеют право принимать участие в управлении, вплоть до принятия решения об отстранении руководства ЖСК от управления зданием.
"На сегодняшний день нет государственной структуры, устанавливающей это право собственников. Это является одной из самых актуальных проблем", – заметил эксперт.
"В большинстве проблем виновата исполнительная власть"
По мнению главы Общественного объединения, в значительной части сегодняшних проблем виновата исполнительная власть. Османлы отметил, что ИВ "во многих случаях нарочно создает эти проблемы". Во-первых, перечисляет эксперт, в большинстве договоров имеется пункт о документации квартир. Во-вторых, строительство жилья с точки зрения документации имеет три этапа. Все три этапа проходят непосредственно через ИВ. Тут также речь идет о перечне документов, которую выдают различные госструктуры: МЧС, Комитет по архитектуре и градостроению, коммунальные Azərsu, Azəriqaz, Azərişıq и другие. Но на всех этапах документы подтверждает ИВ города Баку.
"Разрешение на строительство дает исполнительная власть, на втором этапе ИВ выдает строительный паспорт, а на третьем этапе она же выдает знак качества. Если предприниматель или глава ЖСК прошли через эти три этапа, то почему ИВ не разрешает эксплуатацию дома?", – вопрошает он.
Эксперт также подчеркнул, что требованием дополнительных выплат и другими действиями власти вынуждают предпринимателей не собирать некоторые документы.
"А после завершения строительства предприниматель обращается по поводу эксплуатации, а ИВ отвечает, что "у тебя нет того-то документа". Если во время строительства этот документ можно было получить, оплатив соответствующую сумму, то после строительства это невозможно. Потому что за это нужно платить дополнительные немалые средства", – заметил Османлы.
Эксперт видит решение проблемы в непосредственном вмешательстве главы государства в этот вопрос. "Соответствующие органы стараются максимально продлить этот процесс и использовать всё это в своих целях. Эта проблема носит массовый характер и превращается в социальный недуг. Если президент вмешается, проблема найдет своё решение", – считает он.
Коснувшись того, что указы президента в этой сфере не выполняются, эксперт отметил, что должны быть массовые жалобы, чтобы выяснилось невыполнение поручений, данных различным органам.
“Эти проблемы не решаются, потому что в большинстве случаев жалобы направляются в соответствующие структуры. А соответствующие структуры либо не расследуют эти жалобы, либо же игнорируют их, потому что знают корень проблемы. Эти вопросы должны регулярно освещаться в СМИ и быть доведены до внимания президента", — добавил Османлы.
Официальные структуры требуют "долю"…
Sputnik также обратился к руководителям некоторых строительных компаний и ЖСК. Но они отказались давать комментарии, сославшись на то, что подобные вопросы должны быть адресованы соответствующим госорганам, а не им.
"Условия по документации являются очень тяжелыми. От нас требуют огромную сумму в виде "доли". Сколько мы зарабатываем, чтобы часть платить в качестве налогов, а часть в виде "доли"? При получении разрешения на строительство выдвигают множество незаконных требований, и мы вынуждены подчиниться им", – сказал глава одной из ЖСК, занимающейся строительством в Хатаинском районе.
По его словам, при покупке земли под строительство дома ее продают ЖСК в несколько раз дороже предусмотренной государством цены. "Для утверждения проекта в ИВ мы получаем документы по техническому соответствию от разных структур — начиная с МЧС и заканчивая Azərsu. Эти документы не бесплатные. После строительства дома и сдачи квартир хозяевам наша миссия заканчивается. Пусть государство само будет заинтересовано в этом, пусть не ставят перед нами таких тяжелых условий и не требуют взятки, тогда мы сделаем все по закону. Зачастую нас обвиняют в несоблюдении условий первичного договора. Однако, иногда в период строительства поднимаются цены на материалы и услуги, происходит девальвация. Как предприниматель должен компенсировать этот ущерб?", – вопрошает представитель ЖСК.
Он отметил при этом, что в Азербайджане тарифы на услуги в новостройках ниже, чем в других странах, например, в Турции. "Компания, построившая здание, хочет, чтобы услуги жильцам тоже были оказаны ею и хочет получать доход с этого. Управление домами — не легкое дело. При каждом недостатке люди стучатся в дверь председателя ЖСК, а не госчиновника ", – отметил он.
