БАКУ, 21 апр – Sputnik. Наиболее привлекательной формой управления недвижимостью является Общество собственников совладельцев жилья (ОССЖ), считает начальник отдела жилищно-коммунальной политики Министерства экономики АР Низами Гасымов.
На сегодня государственную регистрацию в Министерстве юстиции АР благополучно прошли и приступили к деятельности 22 Общества собственников совладельцев жилья, или, как еще принято называть такие структуры, кондоминиума. Первое ОССЖ прошло регистрацию в Минюсте 30 декабря 2013 года и получило название "Бинагади-1".
Формы управления совместным жильем
В соответствии с Жилищным кодексом АР, управление жилищным фондом осуществляется в трех формах, отметил начальник отдела Минэкономики. В первом случае – это непосредственное управление владельцами помещениями в многоквартирном доме. То есть, граждане не создают какой-либо структуры – кооператива, общества и так далее. Условно выбирают одного или двух активистов и предоставляют им полномочия вести от имени жильцов переговоры с соответствующими структурами по поводу различных жилищно-бытовых вопросов. Это считается непосредственным прямым управлением жильем, но этот принцип используется весьма редко.
Вторая форма управления жильем заключается в создании ОССЖ. Данная схема подразумевает создание некоммерческих потребительских организаций, объединяющих собственников объектов недвижимого имущества. Такие товарищества создаются с целью управления, эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирного дома. Это нормальный, наиболее цивильный путь, форма управления, которая получила наибольшее распространение в мире.
И наконец, третья форма – передача жилья управляющей компании. Это форма применяется с целью не допустить, чтобы здание оставалось в бесхозном состоянии, в случае, когда не удается использовать первую или вторую форму управления. Жители дома на всеобщем собрании принимают решение передать все вопросы в ведение управляющей компании. Сторонами заключается соглашение, согласно которому компания оказывает жильцам услуги по обслуживанию их здания. Разумеется, в этом случае расходы жильцов будут несколько выше, так как в свою маржу по прибыли управляющая компания включит все расходы. Именно по этой причине данная форма порой не воспринимается жильцами.
Дело в том, что при ОССЖ сами жильцы определяют тарифы, текущие расходы, перечисляют собранные средства и управляют имуществом. Соответственно, при достижении большинством собственников согласия принимаются решения о том, какие конкретные мероприятия будут проведены в ближайшее время.
"Преимущества кондоминиума в первую очередь связаны с тем, что управление жильем осуществляется непосредственно самими его владельцами. Кроме того, в их деятельность не вмешиваются никакие вторые и третьи лица – ни государство, ни какая-нибудь другая структура", – подчеркнул Гасымов.
Механизм и форма создания ОССЖ
Создание ОССЖ происходит на основе решения, принятого на собрании жильцов. Несколько инициативных лиц собирают жильцов, которые определяют повестку дня организации управления жильем. На собрании указывается на существование трех форм управление в соответствии с Жилищным кодексом и предлагается сделать выбор в пользу одной из форм. В случае выбора в качестве наиболее приемлемого варианта ОССЖ, принимается решение о проведении общего собрания.
"Создаваемые ОССЖ не подчиняются нам. Как структура, ответственная за жилищно-коммунальную политику, мы оказываем методологическую помощь инициативным группам. В частности, предоставляем изданные Министерством брошюры, где указаны необходимые правовые документы", – отметил представитель Минэкономики.
По словам Гасымова, в настоящее время ведомство подготовило образец Устава кондоминиума, формы протокола и извещения для жильцов для проведения собрания, список услуг, предоставляемых жильцам со стороны ОССЖ по управлению, ремонту и сохранности здания, которые можно найти на сайте министерства. При соответствующих запросах министерство высылает желающим создать ОССЖ образцы необходимых документов в электронном формате.
Кроме этого, сотрудники ведомства готовы участвовать в общих собраниях жильцов, в том числе в выходные дни, отметил Гасымов. "Порой инициативная группа по созданию ОССЖ указывает, что общее собрание могут организовать лишь в воскресные дни, и просят, чтобы среди участников был наш представитель в качестве наблюдателя и помог в проведении учредительского собрания, и в дальнейшем – в сборе необходимых правовых документов для регистрации в Минюсте. В этих вопросах мы оказываем активную помощь всем желающим создать ОССЖ. Наши двери для них открыты", – заявил представитель ведомства.
ЖСК должны уступить место ОСЖЖ
На данном этапе в создании кондоминиумов наибольшую активность проявляют жильцы новостроек. Это в первую очередь связано с тем, что именно в новостройках возникает наибольшее число недовольств, связанных со сбором средств с жильцов. Следует отметить, что среди последних нередко встречаются информированные лица, юристы, которые знают, что в соответствии с Жилищным кодексом существующие жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) спустя шесть месяцев после ввода в эксплуатацию здания должны быть ликвидированы.
В случае, если представители ЖСК будут выступать против их ликвидации, дело можно передать в суд. Понятно, что суд примет решение в пользу жителей, так как в кодексе четко прописано, что деятельность ЖСК нацелена только на строительство здания, и временное, на протяжении шести месяцев, управление им. По завершении этого срока все полномочия передаются жильцам, так как они, став владельцами, оплачивают полную стоимость построенного жилья, в том числе котельные, лифты, лестницы, крыши и др. То есть, владельцы провели оплату всех затрат ЖСК и установленную кооперативом прибыль. Так что передача со стороны ЖСК места новой форме управления жильем – это требование закона.
Число кондоминиумов стремительно растет
На сегодня со стороны Минэкономики проведено 15 мероприятий, связанных с жилищно-коммунальной политикой, и, в первую очередь, с просветительской работой в вопросе создания ОССЖ. Необходимо усилить агитационную и просветительскую работу среди граждан, так как в стране существует значительное количество высотных зданий, продолжает Гасымов.
В настоящее время в экономическое ведомство для получения необходимой документации по созданию ОССЖ обратилось уже 30-40 инициативных групп. Конечно, среди них есть такие, кто только начинает эту работу, а другие уже сдали необходимые документы и ждут в ближайшие дни регистрацию от Минюста. Регистрация ОССЖ, как правило, идет по районам. "Тем самым, исключается возможность называть ОССЖ как вздумается, каждый раз они получают следующие порядковые номера, например, "Нариманов 1", Нариманов 2" и так далее. На сегодня существует ОССЖ "Хатаи 5", соответственно следующее ОССЖ будет "Хатаи 6". Это дает нам возможность определять, в каком районе располагается вновь созданное ОССЖ, а также их общее количество", – отметил Гасымов.
Тарифы ЖКХ на обслуживание низки
Что касается старых зданий, то некоторые из них также переходят на ОССЖ. Но в построенных десятки лет назад домах оплата за услуги жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) находятся на более низком уровне, чем в случае с ОССЖ. При этом, некоторые жильцы считают, что не стоит переходить на новые формы управления, так как это может привести к увеличению расходов на содержание здания. Такие собственники довольствуются нынешним положением дел.
Однако, по мнению Гасымова, жильцы не понимают, что проведение работ по благоустройству, чистоте и улучшению содержания здания повлечет повышение цен на квартиры в этих зданиях, а также увеличит эксплуатационный срок жилья. Незначительный рост оплаты за квартиру позволит проводить более успешные работы по обслуживанию здания. В противном случае, класс строения ухудшается и цены на жилье в этом доме идут вниз.
"То есть, с одной стороны, население высказывает недовольство существующим состоянием жилищно-коммунального хозяйства, но с другой стороны не хотят переходить на ОССЖ, так как в этом случае увеличатся ежемесячные расходы на квадратный метр. Впрочем, в будущем и это противоречие найдет свое решение", – заявил Гасымов.
