Ломать – не строить, или Как "с умом" застроить Баку?
© Sputnik / Valeriy Melnikov
/ Подписаться
Несмотря на то, что в столице Азербайджана 12 административных районов, градостроительство и возведение новостроек в основном осуществляются в центральных районах.
БАКУ, 28 ноя — Sputnik. Жилые здания высотой до девяти этажей и частные дома в Баку, срок эксплуатации которых истек, будут снесены. О подобных планах заявили в Исполнительной власти столицы.
Там указали, что каждый второй житель столицы живет в типовых многоквартирных домах, построенных еще во времена СССР. Снос коснется всех жилых домов, построенных в советское время, в основном "пятиэтажек" и "девятиэтажек". В исполнительной власти сообщили, что жильцов сносимых домов, количество которых по первичному плану составляет тысяча, будут расселять поэтапно.
Реакция на известие о сносе "советских" пяти- и девятэтажек у жильцов подобных зданий , конечно, разная, но одно бесспорно – это процесс окажет свое влияние на строительный рынок и рынок недвижимости. Общество обеспокоено, не вызовет ли это еще большую перенаселенность столицы.
Эксперт в сфере недвижимости Рамиль Османлы сообщил Sputnik Азербайджан, что у государства не так уж много средств для сноса зданий, оставшихся с советских времен, и переселения их жителей, поэтому к этой работе должны быть привлечены частные компании и инвесторы.
"Для этого должны быть подготовлены определенные инвестиционные программы, должно быть определены компании, которые будут застраивать тот или иной район города, при этом следует рассчитать, какую конкретно прибыль они получат в итоге. Для Генплана Баку снос зданий, оставшихся с советских времен, является приоритетом – важно сносить здания, отслужившие свой срок, и строить на их месте новые. Но эта работа должна осуществляться таким образом, чтобы не ухудшалась ситуация с дорожными заторами в столице", – рассказал эксперт.
По его словам, в устаревший жилой фонд Баку входят многоквартирные дома, которые по своему виду напоминают трущобы, расположенные в центре города. Цель сноса старых зданий состоит в том, чтобы постепенно убрать их из центра города и заменить новостройками. Собеседник агентства указал, что государство несет финансовые потери из-за содержания подобных устаревших и износившихся зданий. Османлы добавил, что снос устаревшего жилого фонда благоприятно отразится на развитии инфраструктуры города.
"За счет сноса старых зданий планируется реализовать проекты коммуникационной и транспортной инфраструктуры, а также градостроительства в соответствии с современными стандартами", – сказал он.
Повлияет ли новая волна застроек на ситуацию с пробками?
Специалист подчеркнул, что, если перед началом масштабного строительства в Баку будут рассчитываться коэффициенты плотности и застройщики будут четко следовать им, то снос "вторичек" не приведет к еще большему обострению ситуации с заторами на дорогах столицы.
"Однако, если застройщикам, которые преследуют цель получить побольше прибыли, будут разрешать строительство с коэффициентом 3,5 в тех местах, где, например, он должен соответствовать значениям в пределах 2,5-2,6, то еще больших пробок в Баку не избежать", – сказал эксперт.
Османлы пояснил, что в развитых странах мира подобные программы реализуются не только в соответствии с дорожной инфраструктурой городов, но и с учетом промышленных зон, и потому в крупнейших мегаполисах мира не возникает проблем с заторами и пробками на дорогах, как в результате "стихийных застроек" в Баку.
Эксперт отметил, что столица должна расширяться от центра к окраинам. "Несмотря на то, что в столице 12 районов, градостроительство и возведение новостроек в основном осуществляются в центральных зонах Баку. Остальные районы отстают в развитии. Если город будет расширяться от центра к окраинам, пробки и проблемы с инфраструктурой исчезнут", – выразил мнение эксперт.
Снос повысит цен на рынке недвижимости
Специалист также подчеркнул, что процесс реновации жилого фонда столицы – процесс трудоемкий и длительный, сразу избавить город от построенных в советское время жилых зданий не получится, и потому он будет проводиться поэтапно. По его мнению, "первая волна" сноса должна коснуться "хрущевок", домов "итальянского" и "французского" проекта, а также "коммуналок". А дома "ленинградского" и "киевского" проектов, построенные в 80-х годах прошлого века, еще могут "подождать", поскольку еще не находятся в аварийном состоянии.
Османлы также отметил, этот снос повысит цены на рынке недвижимости.
"Вообще-то, согласно экономической теории, по мере строительства все большего количества новостроек рынок жилья должен дешеветь. Но в Азербайджане приток денег на рынок никоим образом не влияет снижение стоимости жилья. Строительные компании не работают с оборотным капиталом, поэтому застройщики и диктуют цены на жилье независимо от спроса и предложения на рынке недвижимости. Строительные компании в Азербайджане имеют достаточно внешних финансовых ресурсов. И потому, даже если они не распродадут полностью квартиры в уже готовых новостройках, у них есть средства на строительство новой многоэтажки. Это один из основных факторов, влияющих на рост цен в новостройках. Потому смешно ожидать, что чем больше новостроек будет построено в столице, тем ниже будет цена на квартиры в них", – заключил эксперт.
Баку должен быть "зеленым"
Архитектор Джахид Гасанов заявил Sputnik Азербайджан, что если на месте пяти- или девятиэтажного дома будут строить новый дом, по этажам выше предыдущего, то в Баку увеличится плотность населения. Он считает, что число новостроек должно быть меньше снесенных "вторичек" как минимум в пять раз.
"Должен соблюдаться принцип "зеленого города". Если территория сноса составляет 10 тысяч кв.м, на 2,5 тысяч кв.м них должны быть построены новые жилые многоэтажки, а остальная часть должна быть использована для создания зеленых зон и парков. В советское время создание зеленых зон было не столь развито, но в современном мире при градостроительстве за основу берется принцип "зеленого города". Если же на месте каждой снесенной пятиэтажки построить здание из пятнадцати этажей, то из-за возросшей плотности населения в Баку, которая и так довольно высока, нельзя будет ступить и шагу", – сказал эксперт.
Гасанов также отметил, что если новое строительство в Баку на месте снесенного жилого фонда будет идти в полном соответствии с Генпланом, то жители города не столкнуться с проблемой "нехватки кислорода".
"У людей должна быть возможность отдохнуть, прогуляться в ближайшем к дому парке или сквере, поэтому 75% территорий зон сноса должны быть отведены под зеленые насаждения. Договоры должны заключаться именно с теми компаниями-застройщиками, которые готовы следовать этим требования. А если застройщики только и будут делать, что гнаться за прибылью, как это происходит сегодня, то ситуация в Баку станет еще хуже, чем в настоящее время", – сказал архитектор.
Отметим, что на основе вновь принятого Генерального плана Баку в городе будет создана модель многоцентрового развития. Концепция полицентричности обеспечит равные возможности и стандарты обслуживания для каждого жителя по всему городу. Для этого предлагается создать систему городских центров, которые будут определять направления территориального развития города. Согласно предлагаемой системе, каждый центр будет служить повышению качества жизни населения за счет обеспечения территорий, находящихся под его влиянием, соответствующими городскими услугами.
В рамках Генерального плана центры разделены на следующие категории:
Центральный Баку будет функционировать как экономический и административный центр столицы, где будут предоставляться специфические и специализированные городские услуги, а также будет сосредоочены культурные объекты высокого уровня.
Региональные центры (Алятский, Мардакянский и Сумгайытский) будут играть роль региональных аналогов Центрального Баку и обеспечивать предоставление городских услуг высокого уровня в районах, входящих в сферу их влияния. Районные центры будут связаны с Центральным Баку существующей, предусмотренной в плане, транспортной инфраструктурой. Предполагается, что эти центры имеют достаточную площадь земли для расширения городов или роста населения.
Подцентры (Локбатан, Бинагади, Сабунчи, Зых/Говсан и Хырдалан) будут играть роль ворот с различных направлений периферии в Центральный Баку. Связь с этими центрами будет обеспечена эффективной системой общественного транспорта и автомагистралями.
Напомним также, что Генеральный план города Баку в последний раз разрабатывался в 1986 году.
