БАКУ, 7 окт – Sputnik. У текущего кризиса на рынке недвижимости Азербайджана много общего с кризисом 2008-го года. При этом в обоих кризисах условия и факторы, при которых формируются цены, все же отличаются, свидетельствуют результаты исследований экспертов консалтинговой компании Value and Sources.
В частности, оба кризиса на рынке недвижимости происходили на фоне ухудшения ситуации в экономике, что было связано с падением цен на нефть. Уровни падения цен на недвижимость пока что тоже являются схожими, и в обоих случаях составили в долларовом выражении в среднем 30-35%.
Какие же имеются различия в условиях?
Во-первых, во время кризиса 2008-го года курс маната к доллару США остался стабильным. В результате кризиса 2014-го года произошла 33% девальвация национальной валюты (в феврале 2015-го года). В результате этого впервые за очень долгий период времени цены на недвижимость в манатном и долларовом выражении двинулись в противоположных направлениях. Сразу после девальвации цены предложений в манатах взлетели, а в долларовом выражении снизились. Спустя максимум месяц цены возобновили снижение в обеих валютах.
Во-вторых, в начале 2008-го года на фоне экономического бума цены на недвижимость были раздутыми. Перед падением цены так и не смогли стабилизироваться на этих уровнях. Но в 2014 году цены упали с уровней, где они стабильно находились достаточный период времени. Исключение составляют дешевые квартиры, цены на которые до этого взлетели на фоне работ по сносу домов в Баку. Но самым интригующим моментом является то, что в периоды обеих кризисов цены падали именно с многолетних пиковых значений.
В-третьих, в 2008-ом году ипотечное кредитование не производилось. Процесс был приостановлен в 2007-ом году и возобновлен в июне 2009-го года. Поэтому в период кризиса ипотечное кредитование не оказывало рынку поддержку, чего нельзя сказать про 2014-й год.
В-четвертых, в период кризиса 2008-го года инвестиционная привлекательность недвижимости хоть и пострадала, но оставалась высокой. Поэтому в прежнем кризисе цены на коммерческую недвижимость пострадали меньше всего. Стоит также отметить, что в тот период за операциями на рынке недвижимости отсутствовал налоговый контроль. В текущем кризисе инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости значительно снизилась, и это очень сильно ударило по их ценам.
В-пятых, в 2008-ом году был более высокий физический спрос на коммерческую недвижимость и жилье.
В-шестых, в этих периодах структура экономики заметно отличалась. В настоящий момент доля не нефтяного сектора в структуре экономики намного выше. А это в свою очередь указывает на то, что рынок должен быть более устойчив к падению.
В-седьмых, на данный момент есть много факторов, которые дополнительно поддерживают рынок. Например, объем денежного капитала у населения сейчас намного больше. С другой стороны, беспокойство относительно банковского сектора также поддерживает рынок. Конечно, эти факторы не способны были переломить тренд, но они есть.
Есть и другие различия. Например, структура и объем рынка, объем ВВП, уровень кредитования и т.д.
В обоих кризисах, отмечают эксперты, цены по сегментам рынка менялись по-разному. В июне 2009-го года Ипотечный Фонд после долгого отсутствия вернулся на рынок. С 1-го июня 2009-го года до 31 декабря того же года, то есть в течение 7 месяцев было выдано кредитов около 1800 гражданам на сумму примерно 76 миллионовманатов. Для того периода по отношению к объему рынка (с учетом низких цен и низкой ликвидности) это была серьезная сумма. За 7 месяцев было выделено средств больше чем за 2006 и 2007 годы (75,8 миллионаманатов) в совокупности. Не случайно, что рост цен на квартиры пришелся именно на этот период. По другим сегментам рынка рост цен начался намного позже.
Другим интересным фактом является то, что когда в июне 2009-го года цены на квартиры под влиянием ипотечного кредитования начали рост, цены на нефть марки BRENT в том же месяце составляли 65-72 долларов. А к концу 2009-го года, когда продолжался застой в других сегментах рынка недвижимости, цены на нефть уже были выше 70 долларов. То есть, эффект роста цен на нефть приходил на рынок очень медленно.
