БАКУ, 8 авг — Sputnik. В Азербайджане в большинстве случаев управление жилыми зданиями осуществляют сами жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Однако согласно законодательству, после того как строительная компания построила дом, она должна передать управление им его жильцам. Это является прямой обязанностью ЖСК. Жильцы, со своей стороны, также должны проявить инициативу в этом вопросе. Однако они, как правило, этого не делают, а строительные компании попросту не хотят передавать им управление.
Об этом Sputnik Азербайджан сказал эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. Он отметил, что в управлении многоквартирными домами наравне с собственниками жилья могут участвовать и арендаторы.
Это предусмотрено изменениями, которые Кабинет министров внес на днях в постановление от 1 июля 2010 года "Об утверждении "Порядка проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации многоквартирного дома".
Фарзалиев положительно оценивает данное решение Кабмина, считая его совершенно правильным.
"Согласно изменению, в управлении многоквартирными домами, помимо собственников жилья, могут участвовать и арендаторы. Арендатор также имеет право контролировать расход денежных средств, собираемых на управление зданием. Большинство квартир в новостройках сдается в аренду. Если человек, заключивший договор аренды, ежемесячно оплачивает коммунальные и другие услуги, то он имеет право не только жить в здании, но и принимать участие в управлении им. Однако это участие является не обязательным, а добровольным. Для этого, прежде всего, во всех домах должно быть создано совместное общество собственников жилья (СОСЖ)", - сказал эксперт.
В соседних странах жилыми домами чаще управляют сами жильцы
Фарзалиев сообщил, что, согласно законодательству, для создания СОСЖ жильцы должны собрать необходимые документы на управление домом и представить их в Министерство экономики.
"После утверждения в Минэкономики они направляются в Минюст. Затем для управления домом создается совместное общество собственников жилья. Таким образом, жильцы самостоятельно контролируют расход собранных средств. В соседних странах жилыми домами по большей части управляют сами жильцы", - сказал эксперт.
Он с сожалением отметил, что в Азербайджане дело в большинстве случаев обстоит иначе: жильцы с этой задачей зачастую просто не справляются.
"Как показывает практика, у нас в большинстве случаев жильцы дома не в состоянии им управлять, потому что, в частности, они сталкиваются с трудностями в вопросах контроля за сбором и расходованием общих средств. Для решения этих проблем жильцам дома, которые берут на себя задачу по его управлению, в первую очередь следует пройти соответствующие курсы. После этого управление может стать более эффективным", - считает Фарзалиев.
По его мнению, в этой сфере вообще следует создать новую структуру, которой и передать все управление.
"В некоторых домах собственники квартир соглашаются на то, чтобы вопросами управления занимался ЖСК, в то время как в других жильцы сами хотят управлять домом. Однако в этой сфере должны быть инновации. В одном городе управление жилыми домами осуществляется различными структурами, и ни одна из них не является в полной мере эффективной. Речь идет не только об управлении непосредственно зданиями, это касается и контроля за состоянием внутриквартальных дорог, планирования будущих расходов и т.д. В этом направлении следует создать новую структуру и передать ей управление. А еще лучше управление зданиями передать муниципалитетам. В развитых странах большинство административных районов управляется муниципалитетами. И в Азербайджане роль муниципалитетов может быть очень большой", - отметил эксперт.
ЖСК может подать в суд на гражданина за неоплату коммунальных услуг
Фарзалиев подчеркнул, что в случае неоплаты жильцами коммунальных услуг ЖСК не имеет права отключать электричество, газ, воду и останавливать лифт.
"Но ЖСК может подать в суд на гражданина за неоплату коммунальных услуг. Если ЖСК отключает гражданину свет, газ и воду, это противозаконно. Если речь идет о долге, это уже предмет судебного разбирательства", - сказал эксперт.
Депутат Милли Меджлиса (парламента) Вугар Байрамов сообщил Sputnik Азербайджан, что правила управления многоквартирными домами уже утверждены.
"А последнее решение Кабинета министров предусматривает технические изменения. В целом, согласно законодательству Азербайджана, управление многоквартирным домом осуществляет комитет, сформированный из числа жильцов", - сказал депутат.
По его словам, это наиболее приемлемый для граждан способ самостоятельного управления зданием, поскольку позволяет им участвовать в управлении и расширяет возможности контроля.
Многоквартирные дома – собственность частная, а не муниципальная
Относительно вопроса о передаче жилых домов в управление муниципалитетам депутат подчеркнул, что муниципалитеты управляют только тем имуществом, которое им принадлежит.
"Многоквартирные дома являются не муниципальной, а частной собственностью. Жильцы здания могут заключить договор с любой компанией (или структурой) и передать ей управление. Но с учетом законодательства, а также формы собственности в этом вопросе целесообразнее придерживаться существующих правил", - отметил Байрамов.
По его мнению, применение этих правил и практический вывод многоквартирных домов из-под влияния ЖСК могут привести к более прозрачному управлению зданиями, поэтому целесообразно ускорить этот процесс. Нынешние правила более демократичные, они предусматривают возможность для жильцов влиять на управление домами через созданные комитеты, сказал Байрамов.
Что говорится по этому поводу в Жилищном кодексе?
Статья 119. Совместное общество собственников жилья
119.1. Совместным сообществом собственников жилья признается добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном здании в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном здании, эксплуатации общего имущества в многоквартирном здании, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения им.
119.2. Совместное общество собственников жилья - это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, и получение прибыли и распределение полученной прибыли между участниками не являются его основной целью.
119.3. Устав совместного сообщества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, предусмотренном статьями 44-47 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном здании.
119.4. Число участников совместного сообщества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном здании.
119.5. Совместное сообщество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
119.6. Совместное сообщество собственников жилья считается юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Совместное сообщество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.
119.7. Совместное сообщество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Совместное сообщество собственников жилья не отвечает по обязательствам своих участников. Участники совместного сообщества собственников жилья не несут ответственности по обязательствам товарищества, в котором они состоят.
Статья 120. Создание и государственная регистрация совместного общества собственников жилья
120.1. Решение о создании совместного общества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном здании на их общем собрании. Это решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном здании, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
120.2. Совместное общество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в следующих зданиях (домах):
120.2.1. здания, в которых находятся как минимум две квартиры;
120.2.2. здания, в которых находятся как минимум одна квартира и принадлежащее другому собственнику одно нежилое помещение;
120.2.3. несколько многоквартирных зданий, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном здании, которые расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, соединены одинаковыми сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
120.2.4. несколько жилых домов, которые расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, соединены одинаковыми сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
120.3. Собственники помещений в одном многоквартирном здании могут создать только одно совместное общество собственников жилья.
120.4. Собственники нежилых помещений в многоквартирном здании могут стать участниками совместного общества собственников жилья, созданного (создаваемого) в данном здании.
120.5. Лица, которым будет принадлежать (которые получат) право собственности на жилые и нежилые помещения в строящихся многоквартирных зданиях, вправе создать совместное общество собственников жилья в соответствии с положениями настоящей главы.
120.6. Государственная регистрация совместного общества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Статья 124. Органы управления совместного общества собственников жилья
Органами управления совместного общества собственников жилья являются общее собрание, правление и финансово-ревизионная комиссия (ревизор) товарищества.
Совместное общество собственников жилья вправе требовать по суду полного возмещения вреда, причиненного в результате неисполнения собственниками многоквартирного дома обязательств по уплате обязательных и иных общехозяйственных расходов.
Статья 135. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
135.1. Физические и юридические лица, а также пользующиеся такими услугами государственные органы, муниципалитеты и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
135.2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги считается возникшим у:
135.2.1. нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
135.2.2. нанимателя по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
135.2.3. членов жилищно-строительного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищно-строительным кооперативом;
135.2.4. собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
135.3. До вселения в установленном порядке граждан в жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно государственные органы и муниципалитеты.
Добавим, что если в договоре управления многоквартирным домом не предусмотрен иной срок, плата за жилую площадь и коммунальные услуги вносится за каждый месяц до пятнадцатого числа следующего месяца на основании платежных документов, представленных до пятого числа следующего месяца.